Holding patrimonial: Estratégia que pode reduzir em até 90% os custos na gestão de bens

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Uma holding patrimonial é uma empresa aberta exclusivamente para administrar os bens imóveis dos seus sócios. Entre as vantagens estão a redução tributária e um planejamento sucessório mais eficiente e simplificado. Uma holding patrimonial, ou administradora de bens próprios, tem suas vantagens e desvantagens. Quais outras razões justificam a formação de uma holding patrimonial? Como se configura esse tipo de empresa? Existem outros tipos de holdings? Confira essas e outras respostas neste artigo!

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O que é holding patrimonial?

A palavra holding vem do verbo em inglês “to hold” que, traduzido, significa controlar ou assegurar algo. Holding refere-se a uma empresa que possui a maior parte das ações de outra(s) empresa(s). O propósito é gerenciar bens dessas outras empresas, de maneira que facilite a gestão dos bens e traga benefícios tributários.

O início das holdings no Brasil se deu em 1976 com a Lei das Sociedades por Ações n° 6.404, que no Art. 2, § 3° diz que: “A companhia pode ter por objeto participar de outras sociedades; ainda que não prevista no estatuto, a participação é facultada como meio de realizar o objeto social, ou para beneficiar-se de incentivos fiscais.”

Alguns tipos de holding existentes são:

  • Pura: quando exerce somente a atividade de participação e controle em outras empresas;
  • Participação: também possui a participação societária, mas sem ter o controle de outra empresa;
  • Controle: tem por objetivo ter participação ou quotas o suficiente para obter o controle societário;
  • Mista: quando além da atividade de holding também exerce atividades como comércio e prestação de serviços.

Como constituir uma holding patrimonial?

Configura-se uma holding uma empresa que não pratica operações comerciais, ou seja, ela apenas administra o patrimônio que está sob o seu poder.

As holdings possuem na sua composição ativos de outras companhias, isso quer dizer, ações, títulos, imóveis, direitos autorais, patentes, marcas registradas e diversos outros bens pertencentes a esses negócios e/ou aos seus sócios enquanto pessoas físicas.

No caso da holding patrimonial, para que os bens particulares desses indivíduos sejam administrados, é feita a integralização de Capital Social, que é a entrega oficial de algo para a formação de uma empresa.

Na prática, quer dizer que esses patrimônios imóveis deixarão de ser de uma pessoa física, e passarão a pertencer a uma pessoa jurídica, que é a holding constituída por esses proprietários.

Para quem é indicado?

Uma administradora de bens próprios pode ser utilizada em qualquer tipo de atividade. Mas destacamos como pode ser vantajosa para algumas atividades. Uma delas é para pessoas que realizam a atividade de venda e locação de imóveis. Isso ocorre devido às vantagens tributárias que essa atividade possui na constituição de tal tipo de negócio.

Ok, já entendemos um pouco melhor o que é, como funciona o processo de abertura e para quem é indicado. Agora vamos explicar como funciona uma administradora de bens próprios, ou melhor falando, uma holding patrimonial.

A holding patrimonial é muito recomendada a pessoas físicas que possuam muitos bens. Afinal é sempre bom ser cauteloso com os seus bens e protegê-los.

Holding patrimonial vantagens

Melhorar as regras de sucessão: com assessoria jurídica e por meio do contrato social da empresa e da ata de sócios, é possível estabelecer regras sucessórias claras sobre o patrimônio que pertence à holding patrimonial.

  • Flexibilizar antecipação de herança: é possível que os proprietários doem as cotas da empresa, mas permaneçam como administradores, ou seja, tomando todas decisões isoladamente, sem depender da assinatura dos donatários. Em resumo, há a doação das cotas, mas mantém-se a gerência sobre o patrimônio;
  • Cotas com usufruto vitalício: esse tipo de estrutura permite também que sejam feitas doações de cotas com usufruto vitalício, o que pode fazer muito sentido para determinados casos.
  • Evitar o bloqueio dos imóveis: no caso de morte do titular, o que será inventariado serão as cotas da empresa e não os imóveis. Ou seja, as cotas ficam bloqueadas até o final do processo de partilha e inventário, mas a empresa pode continuar operando normalmente (comprando e vendendo imóveis, recebendo aluguel e distribuindo lucros e assim por diante). Ou seja, há proteção dos bens;
  • Economizar em ITCMD: o imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação incidirá sobre o valor das cotas. Isso quer dizer que, caso os imóveis se valorizem, mas as cotas da empresa permaneçam no mesmo valor da época da integralização dos bens, haverá uma economia de imposto a pagar na sucessão. Além disso, a sucessão pode ser feita ao longo da vida, por meio da distribuição de cotas, já pagando o ITCMD.
  • Economizar imposto sobre aluguel:
    • Imposto na pessoa física: quando os imóveis são propriedade de uma pessoa física, o imposto pago segue a tabela progressiva da Receita Federal. Podemos considerar 27,5% sobre o valor bruto do aluguel, descontado dos custos com a imobiliária (e outros custos necessários para que o imóvel permaneça locado);
    • Imposto pessoa jurídica: o imposto pago via administradora de bens é de aproximadamente 12% sobre o valor bruto dos aluguéis. Isso acontece na seguinte condição: empresa administradora de bens em que os imóveis são lançados como “estoque” no balanço, o objeto social possui a descrição “administração, compra, venda e locação de imóveis próprios” e a empresa opta pelo regime do “Lucro Presumido”.

Planejamento tributário

Antes de explicar qualquer coisa, é preciso entender que a diminuição tributária pela constituição de uma holding consiste em um processo de elisão fiscal. Ou seja, em um planejamento tributário previsto na legislação.

A tributação de uma holding pode ser feita tanto como Lucro Real como Lucro Presumido ou Arbitrado, como qualquer outra empresa. Está sujeita à incidência da contribuição de PIS e Cofins sobre sua receita, devido à venda de participações societárias. Só não incidirá PIS e Cofins no caso de ser constituída uma holding pura.

A constituição desse tipo de holding também pode trazer benefícios ao tributar as receitas auferidas referente a aluguéis. Pois, ao invés de ser calculada com alíquota como se você fosse pessoa física, que seria de 27,5%, será calculada, no caso de uma holding tributada pelo Lucro Presumido, com a alíquota entre 11,33% e 14,53%.

No caso de venda de imóveis a tributação do imposto de renda feita para pessoas físicas é feita com a alíquota de 15% sobre a diferença entre o valor da venda do imóvel e seu custo de aquisição, o chamado ganho de capital. Já no caso de uma administradora de bens próprios é de aproximadamente 6,7% sobre o valor total da venda. É preciso avaliar cada caso para saber se vale a pena vender seu bem imóvel como pessoa física ou como uma holding.

Com tais benefícios tributários ao se constituir uma holding é possível que o lucro se torne maior, de forma que os dividendos distribuídos sejam maiores. É importante ressaltar que os dividendos distribuídos estão isentos de imposto de renda.

Planejamento sucessório

Em relação ao planejamento sucessório, tanto a holding para pessoas jurídicas, quanto a holding patrimonial para pessoas físicas são vantajosas. Ambas preveem como será dividido o patrimônio da empresa ou os bens, no caso de pessoas físicas, em caso de doação de quotas ou falecimento de um dos sócios ou dono de uma empresa evitando, assim, conflitos.

Ao realizar o planejamento sucessório encontramos uma vantagem tributária, pois a constituição de uma holding possibilita que o pagamento do ITCMD (Imposto de Transmissão de Causa Mortis e Doação) seja pago desde a elaboração do planejamento sucessório, evitando, assim, dor de cabeça na hora de doar ou transferir quotas de uma pessoa para outra.

É importante ressaltar que com a holding as atividades de uma empresa não são interrompidas por nenhum tipo de eventualidade. Pois existe um planejamento prévio que permite que as atividades da empresa sejam mantidas normalmente. E também que os bens sejam passados para outra pessoa sem depender da espera de certas documentações.

Holding patrimonial desvantagens

A criação de uma holding possui também suas desvantagens. Ela gera mais gasto, já que para que esse tipo de empresa funcione conforme o previsto é preciso da orientação de um contador e de um administrador de confiança para que seus bens sejam gerenciados sem que ocorra fraudes.

Antes de criar a holding é preciso consultar um profissional para ver se sua situação é favorável para a constituição. Visto que, caso sua empresa tenha um grande volume de dívidas, a criação de uma holding pode ser considerada como fraude para ocultar patrimônios e se livrar de suas obrigações. E se isso for comprovado, é realizado um requerimento para que as cotas e ações de todas as empresas que participam da holding sejam penhorados.

Custos de uma holding patrimonial

A criação de uma holding patrimonial envolve custos iniciais e mensais:

Custos iniciais:

  • Contador ou advogado e cartório para constituir a empresa: custos de contador ou advogado a ser negociado com o profissional e custo de cartório e junta comercial
  • ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): imposto municipal que gira em torno de 2 a 3% do valor atribuído ao imóvel na operação, não podendo ser menor do que avaliação do bem na prefeitura (a avaliação da prefeitura que deve ser considerada é o valor venal de referência).
  • Custos de cartório de registo para transferência dos imóveis: varia de acordo com o valor da operação e o preço é reajustado anualmente.

Custos mensais:

  • Contabilidade: variável, gira em torno de um salário mínimo.
  • Outros custos envolvendo a documentação legal da empresa: variável, mas pode-se considerar R$ 300,00 mensais como uma premissa realista
  • Manutenção da conta corrente Pessoa Jurídica: varia de acordo com a instituição, mas atualmente há opções de contas isentas para PJ.

Como funciona a tributação em uma holding patrimonial?

Para alguns casos, há ótimas vantagens tributárias ao optar por abrigar os imóveis em uma holding patrimonial. Porém, em outros casos, pode ser melhor manter a compra, venda e locação de imóveis na pessoa física. Veja os exemplos a seguir:

Caso 1. Aluguel de imóveis pela holding patrimonial

Quando um imóvel é alugado diretamente na pessoa física, a renda de aluguel é somada às outras rendas tributáveis e a tributação é calculada conforme tabela progressiva do imposto de renda, podendo chegar até 27,5%.

Já na pessoa jurídica (holding patrimonial), a alíquota de imposto de renda fica em torno de 11,33% (PIS, COFINS, IRPJ e CSLL) para empresas que optaram pelo lucro presumido.

Conforme exemplo a seguir, caso a receita com aluguéis seja de R$50.000 por mês, os impostos na Pessoa Física seriam de quase R$14.000. Já na holding patrimonial, o valor fica em torno de R$5.700. Ou seja, uma economia de mais de R$8.000/mês.

AluguelPessoa FísicaPessoa Holding Patrimonial
Receita bruta dos aluguéis50.00050.000
Tributação-13.750-5.665
Receita Líquida36.25044.335

Caso 2. Venda de imóveis pela holding patrimonial

Na venda de imóveis pela pessoa física, a tributação de imposto de renda é de 15% sobre o ganho de capital. O ganho de capital é a diferença entre o valor de venda do imóvel e seu custo de aquisição, o chamado IRGC – Imposto de Renda sobre Ganho de Capital.

Já no caso da holding patrimonial, a tributação será de aproximadamente 6,70% sobre o valor total de venda.

Essa alíquota de 6,7% sobre o valor de venda será aplicada quando a administradora de bens tiver em seu objeto social a atividade de compra e venda de imóveis próprios. A alíquota final é composta por:

  • IRPJ: 1,2%
  • AIR: 0,8%
  • CSLL: 1,08%
  • Cofins: 3%
  • PIS: 0,65%

Dessa forma, a resposta para a pergunta “paga-se menos imposto ao vender o imóvel pela pessoa física ou via holding patrimonial” é: “depende”. É preciso fazer um cálculo comparativo para cada caso.

Em muitos casos vale a pena utilizar a estrutura de uma holding patrimonial, mas em outros é melhor vender imóveis na pessoa física. Veja, por exemplo, o caso da tabela a seguir, em que o custo de aquisição do imóvel foi de R$500 mil e o preço da venda foi de R$600 mil. Nesse caso valeria mais a pena que o investidor tivesse feito essa operação na pessoa física.

VendaPessoa FísicaPessoa Holding Patrimonial
Valor da Venda600.000600.000
Custo de aquisição-500.000-500.000
Imposto de Renda15% sobre o ganho de capital6,7% sobre o valor total da venda
Tributação (IR)-15.000-40.200
Lucro na operação85.00059.800

Agora, se no mesmo exemplo o custo de aquisição do imóvel fosse de R$100.000 o imposto de renda na pessoa jurídica já seria menor do que na pessoa física.

Assim, para casos de imóveis antigos, por exemplo, em que o ganho de capital na venda muitas vezes é elevado, seria mais interessante fazer a operação por meio de uma holding patrimonial.

VendaPessoa FísicaPessoa Holding Patrimonial
Valor da Venda600.000600.000
Custo de aquisição-100.000-100.000
Imposto de Renda15% sobre o ganho de capital6,7% sobre o valor total da venda
Tributação (IR)-75.000-40.200
Lucro na operação425.000459.800

Qual a diferença entre uma holding patrimonial e uma holding familiar?

Como explicado logo no início deste artigo, uma holding patrimonial é uma empresa criada com o principal objetivo de receber, gerenciar e administrar bens imóveis de pessoas físicas, tudo isso em uma estrutura societária.

A holding familiar segue um propósito semelhante, reunindo os bens e direitos de uma família em uma organização empresarial.

Em outras palavras, consiste na abertura de uma empresa por membros de um mesmo grupo familiar, com o propósito de administrar os patrimônios que têm enquanto pessoas físicas

Como funciona a holding familiar?

Na maioria dos casos, a holding familiar é uma sociedade limitada, LTDA, na qual os bens dos sócios (pessoas da mesma família) são integralizados como Capital Social. Dessa forma, ficam protegidos de disputas entre pessoas físicas.

Entre as principais vantagens de uma holding familiar estão:

  • melhor administração do patrimônio;
  • aumento da proteção dos bens em casos de casamento e separações;
  • aprimoramento do planejamento sucessório;
  • redução dos impostos pagos sobre os bens e suas receitas.

Qual é o faturamento de uma holding?

É preciso ter em mente que um holding não visa, obrigatoriamente, gerar faturamento

Como já mencionado, essas empresas não realizam operações comerciais. Sua formação, a exemplo da holding patrimonial e familiar, se limita a administrar os patrimônios que estão sob a sua custódia.

Porém, por estarem administrando os bens como pessoas jurídicas, a tendência é que haja a redução dos custos provenientes com pagamento de impostos, o que acaba resultando em lucros maiores, especialmente no que se refere à gestão de aluguéis.

Como abrir uma holding no Brasil?

Para abrir uma holding no Brasil é preciso seguir o mesmo caminho de abertura indicado para qualquer outro modelo de negócio. 

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